Vizi Strutturali dell'Immobile: il Costruttore Risponde delle Infiltrazioni ex Art. 1669 c.c.

Il Caso

Un condominio di Parma, costruito negli anni 2006-2007, presentava **gravi infiltrazioni d'acqua** che interessavano quasi tutte le autorimesse del piano interrato e le parti comuni. L'edificio si sviluppava completamente interrato su un unico livello con 40 autorimesse, mentre la parte sovrastante, di proprietà del Comune, era destinata ad area verde pubblica.

Il Condominio, assistito dall'Avv. Piero Angelucci, conveniva in giudizio l'impresa costruttrice chiedendo il **risarcimento dei danni** quantificati inizialmente in €649.000.

L'Accertamento Tecnico

Dopo una prima CTU e successiva rinnovazione, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che le infiltrazioni erano riconducibili a **tre cause distinte**:

1. **Non corretta esecuzione dei sistemi di impermeabilizzazione** della struttura interrata — imputabile al costruttore

2. **Non corretta installazione di una fontanella** sull'area pubblica sovrastante — imputabile al Comune

3. **Non corretta installazione di un gazebo** sull'area pubblica — imputabile al Comune

Il CTU ha precisato che la **maggior parte** delle infiltrazioni era riconducibile alla non corretta esecuzione dell'impermeabilizzazione da parte dell'impresa costruttrice, che aveva realizzato difettosamente sia le murature controterra nella zona sud-ovest che il solaio di copertura.

La Decisione del Tribunale

Con sentenza del 10 gennaio 2022, il Tribunale di Parma ha:

Riconosciuto i vizi come **gravi difetti** ai sensi dell'art. 1669 c.c.

**Distinto** il danno imputabile al costruttore da quello attribuibile al Comune

Quantificato il danno di responsabilità del costruttore in **€42.700** (IVA esclusa) per i quattro interventi di ripristino necessari, più **€7.500** per prestazioni professionali

Applicato gli **interessi compensativi** secondo le Sezioni Unite n. 1712/1995

Condannato la convenuta al pagamento di **€62.246,57** complessivi

Principi Giuridici Applicati

L'art. **1669 c.c.** prevede una responsabilità decennale del costruttore per rovina e difetti di cose immobili. La sentenza ha precisato importanti principi:

I **gravi difetti** non si limitano ai fenomeni che incidono sulla stabilità dell'edificio, ma comprendono anche le alterazioni che riducono apprezzabilmente il godimento del bene (Cass. n. 4692/1999)

Le **infiltrazioni d'acqua** determinate da carenze nell'impermeabilizzazione rientrano tra i gravi difetti (Cass. n. 2260/1998)

L'azione è esperibile anche dal **Condominio** per i danni alle parti comuni

Le **spese di ATP** non sono componenti del danno risarcibile, ma rientrano nelle spese processuali (Cass. n. 12759/1993)

Rilevanza Pratica

Se il vostro immobile presenta infiltrazioni o altri difetti strutturali entro 10 anni dalla costruzione:

L'azione deve essere promossa entro **un anno dalla scoperta** del difetto

È fondamentale un **accertamento tecnico preventivo** per cristallizzare le prove

Il costruttore risponde anche se i difetti riguardano parti comuni gestite dal Condominio

Se più cause concorrono, è possibile isolare la **responsabilità specifica** del costruttore